Der Münchener Immobilienmarkt zeigt sich derzeit in einem spannenden Wandel. Im Gespräch mit dem erfahrenen Makler Thomas Aigner wird deutlich, dass sich der Markt nach einer Phase des rasanten Anstiegs und einer Zinswende stabilisiert. Aigner, der seit 35 Jahren in der Branche tätig ist, hebt hervor, dass Teilbereiche bereits wieder die Preisniveaus von 2019 und 2020 erreichen. Besonders auffällig sind die aktuellen Rekordpreise für High-End-Immobilien, die bis zu 30.000 Euro pro Quadratmeter betragen können. Beliebte Immobilien in München sind vor allem exklusive Villen ab 400 Quadratmetern und Penthouses ab 200 Quadratmetern, die meist nicht älter als fünf Jahre sind.
Dennoch sind die historischen Preisentwicklungen von 2010 bis 2021 nicht mehr zu erwarten. Die Stadt hat es versäumt, ausreichend Wohnraum zu schaffen, was die Schere zwischen Top- und Normalverdienern weiter wachsen lässt. Einfamilienhäuser und Reihenhäuser kosten inzwischen rund eine Million Euro, während die Nachfrage nach kompakten Wohnungen mit Homeoffice-Möglichkeiten steigt. Immer mehr Käufer zeigen sich aufgrund der hohen Preise und der geringen Renditen vorsichtig, sodass der Markt zunehmend eigennutzerlastig wird. Zudem wird Milbertshofen nun nicht mehr als eigenständige Lage wahrgenommen, sondern als Teil von Schwabing-Nord.
Preisentwicklung und Marktbedingungen
München bleibt mit einem Durchschnittspreis von 10.500 Euro pro Quadratmeter die teuerste Immobilienstadt Deutschlands. Die Zinswende hat den jahrelangen Immobilienboom ausgebremst, was zu längeren Verkaufszeiten und selektiven Preiskorrekturen führt. Käufer zeigen ein abwartendes Verhalten, während Verkäufer anpassungswillig sind. Die Erhöhung des EZB-Leitzinses hat die Immobilienkreditkosten in die Höhe getrieben und damit die Finanzierbarkeit von Wohneigentum eingeschränkt. Viele potenzielle Käufer erleben jetzt eine monatliche Mehrbelastung von 30-40 Prozent bei gleicher Kreditsumme, was dazu führt, dass Kaufentscheidungen immer häufiger aufgeschoben oder revidiert werden.
Das Angebot im mittleren Segment hat um 30 Prozent zugenommen, während die Vermarktungszeiten sich von acht auf 14 Wochen verlängert haben. Während in Randlagen Preisrückgänge von 5-10 Prozent zu beobachten sind, bleiben die Preise in Premiumlagen stabil. Die Nachfrage und die Transaktionszahlen steigen zwar, jedoch ist keine eindeutige Preiswende in Sicht. Stephan Kippes, Leiter des Marktforschungsinstituts im IVD, betont, dass der Preisrückgang in München bereits im Herbst 2022 begann und Käufer wieder Vertrauen in den Markt zeigen, ohne jedoch eine nachhaltige Trendumkehr zu erwarten.
Neubausektor und zukünftige Entwicklungen
Die Neubautätigkeit in München steht unter Druck. Die Baukosten sind um 25 Prozent gestiegen, während die Baugenehmigungen um 30 Prozent gesunken sind. Bauträger reagieren auf diese Herausforderungen mit Projektanpassungen und Bauverzögerungen, insbesondere im mittleren Preissegment. Viele Entwickler setzen auf modulare Bauweisen und frühzeitige Abstimmung mit den Behörden, um kreativen Lösungen und alternativen Geschäftsmodellen gerecht zu werden. Dennoch bleibt die Wohnungsknappheit ein zentrales Problem, da die Neubautätigkeit hinter dem Bedarf zurückbleibt.
Langfristig orientierte Käufer haben durch die veränderten Marktbedingungen eine verbesserte Verhandlungsposition. Preiskorrekturen von 10-15 Prozent in einigen Segmenten sind möglich, insbesondere bei energetisch problematischen Objekten. Nachhaltigkeitskriterien gewinnen zunehmend an Bedeutung bei Investitionsentscheidungen, während qualitativ hochwertige Immobilien ihren Wert besser behaupten können. Die Fundamentaldaten wie Bevölkerungswachstum und wirtschaftliche Stabilität sichern die langfristige Nachfrage in der Stadt, auch wenn die Immobilienpreise aufgrund der Inflation und steigenden Auflagen im Neubausektor unter Druck geraten.
Für München bleibt der Immobilienmarkt ein komplexes Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage, das weiterhin viele Herausforderungen und Chancen birgt. Wer in diesem Umfeld investieren möchte, sollte sich also gut informieren und die Entwicklungen aufmerksam verfolgen, um die besten Entscheidungen zu treffen.
Für weitere Informationen und detaillierte Einblicke in den Münchener Immobilienmarkt können Sie die Quellen von tz.de und muenchen-online.de sowie abendzeitung-muenchen.de konsultieren.